Artigo original: Engenharia e Arquitetura | Operação de sistemas de automação predial

Obra Birman 31Alexandre M. F. Lara

Dados recentemente divulgados em seu anuário de 2010, o USGBC (United States Green Building Council) concluiu que os edifícios são responsáveis por 42% do consumo de energia e por 35% das emissões de poluentes no Brasil, o que sinaliza o impacto cada vez mais significativo destes novos “arranha-céus” ou edifícios super populosos sobre as nossas cidades e sobre o meio ambiente.

Apenas como exemplo, os mais recentes projetos ainda em fase de construção na cidade de São Paulo contemplam torres com 34 à 37 pavimentos e lajes com área superior a 1.600 m2, o que certamente abrigará uma enorme concentração de pessoas, com significativos consumos de água e energia, além da geração de grande quantidade de poluentes.

Tais projetos, no entanto, não abrem mão da tecnologia através da integração dos diversos sistemas prediais existentes, impulsionados pelo movimento de busca por diferentes certificações (LEED, Aqua e Procel Edifica), o que evidentemente ratifica a enorme importância da operação destes sistemas de automação predial no desempenho operacional do edifício, ou melhor, em seu desempenho energético, em prol da segurança e confiabilidade na operação (COB – Continuity Of Business), em busca do conforto e da produtividade para os seus usuários.
No entanto, muito já tem se falado a respeito de potenciais riscos nesta operação do BMS (Building Management System) ou Sistema de Automação Predial, que na realidade, se iniciam ainda nas etapas de projeto e instalação conforme relembramos a seguir.

Etapa de projeto básico, executivo e sua instalação

Etapa de projeto básico:

– Nem sempre existente prévia compreensão por parte dos projetistas quanto ao uso da edificação e de suas características e particularidades no que tange ao desempenho esperado para os sistemas prediais, sua utilização, os horários de ocupação do edifício, entre outras;

– Por muitas vezes, a falta de um adequado aprofundamento e detalhamento em projeto envolvendo fluxogramas e diagramas lógicos, a definição de setpoints e de seu “modus operandis”, sendo muito comum a utilização de descrições básicas, sem as informações necessárias à instalação e operação futura.

Detalhe do rompimento do cabo de alimentação do sensor de temperatura

Detalhe do rompimento do cabo de alimentação do sensor de temperatura

Etapa de desenvolvimento do projeto executivo e de sua instalação:

– Sente-se claramente a ausência do processo de compatibilização entre as diversas modalidades de projeto integradas pelo sistema de automação (ar condicionado, ventilação e exaustão, luminotécnica, elétrica, hidráulica, prevenção e combate a incêndio, etc), permitindo muitas vezes com que pendências importantes de instalação passem despercebidas até a entrega da obra;

– A inexistência de um comissionamento técnico adequado, no qual estejam contemplados testes operacionais finais (qualificação operacional) envolvendo todas as modalidades integradas, ou seja, testes realizados em conjunto com os responsáveis pelas demais instalações. O comissionamento mais comum abrange apenas a qualificação da instalação e testes operacionais que contemplem o processo de comunicação e atuação, sem que sejam efetivamente observados e avaliados como exemplo, comportamentos de dampers ou válvulas motorizadas no desempenho dos sistemas;

– A deficiência apresentada na documentação final entregue pelas instaladoras, a qual geralmente não abrange descritivos claros para os operadores e principalmente as recomendações para a manutenção preventiva de todo o sistema.

PDCA - esquema básico

PDCA – esquema básico

Vejam que não há como abordarmos o aspecto “operação de sistemas de automação predial” sem deixarmos clara a existência deste legado da etapa de projetos e instalação para os futuros administradores ou gerenciadores. Aliás, quando tive a oportunidade de acompanhar de perto algumas operações nos EUA em 2002, pude observar em Nova York que as empresas de gerenciamento eram convocadas a participar de novas construções e/ou retrofits em edificações existentes, ainda na etapa de projetos, justamente visando minimizar riscos do tal legado.

Pois bem, chegamos então a fase de passagem do bastão entre a construtora e/ou instaladora e a gerenciadora predial, responsável pela futura operação do sistema, fase esta na qual nos deparamos com outros problemas, como:

– A ausência de responsáveis pela operação do sistema de automação predial na etapa de conclusão e comissionamento da obra;

– A aplicação do treinamento de operação a representantes da gerenciadora da obra ou mesmo do proprietário, sendo que estes multiplicadores deixam de exercer esta atividade, durante a transição;

– A perda de informações importantes inerentes ao conceito adotado para a automação, aos objetivos e expectativas quanto ao seu funcionamento, as evidências de testes e a documentação final de obra;

– A inconcebível otimização de recursos na operação, a qual é geralmente exercida por profissionais da área de segurança patrimonial, sem que estes possuam foco e principalmente embasamento técnico para extrair os benefícios do sistema implantado;

– A adoção do “automatismo humano” no processo de operar, ou seja, a manutenção de uma rotina diária, acostumada com o soar de alarmes sem que estes recebam a devida interpretação e o devido tratamento por parte dos operadores.

BMS

BMS

Neste mesmo sentido, observa-se também a adoção de diferentes setpoints e do modo de operação “manual” de sistemas, a revelia do projetista, sem que razões e conseqüências sejam avaliadas. Este talvez seja o pior risco de todos, pois o proprietário ou gerenciador entrega a condução de sua Ferrari a um motorista amador que imagina ser um Ayrton Senna, tomando decisões por conta própria;

– A clara falta de preocupação ou de cuidados com a manutenção do histórico da operação, através de rotinas de backup e a guarda de bancos de dados;

– A omissão de muitos responsáveis pelo gerenciamento e operação quanto a manutenção dos sistemas de automação implantados, permitindo que se tornem obsoletos e parcialmente operantes em um curto espaço de tempo.

Além do hardware que geralmente recebe baixos investimentos para a sua atualização, temos o software sob a responsabilidade do desenvolvedor do sistema e os equipamentos periféricos envolvendo controladoras e rede (também sob a responsabilidade do desenvolvedor), assim como sensores, moto-atuadores, etc, geralmente não incluídos em contratos de manutenção. Estes últimos estão intimamente ligados a confiabilidade do sistema e das “leituras” obtidas, requerendo, portanto, uma especial atenção dos responsáveis pelo sistema.

Dentro do conceito de manutenção baseada em confiabilidade e considerando a importância do sistema de automação predial e de sua operação, o responsável deveria mapear todos os componentes do sistema, instituindo planos de manutenção preventiva, de calibração/aferição periódica e de testes operacionais conjuntos, a exemplo do que fora executado (ou deveria) na fase de entrega da obra.

Gestão obrigatória das informações na busca por resultados

Gestão obrigatória das informações na busca por resultados

Por fim, somado aos aspectos acima apontados, nos deparamos também com a falta de análise critica sobre os resultados extraídos do sistema envolvendo históricos de falha, históricos de alarmes, indicadores previamente configurados, relatórios gerenciais, trends/tendências, etc. Dizem alguns dos grandes ícones da Gestão de Manutenção que “quem não monitora, não gerencia”, o que é fato.

Não há como estudar processos de melhoria ou mesmo implantá-los sem avaliar comportamentos antes e depois. Também não é por acaso que muitos proprietários  ou gerenciadores demonstram surpresa e desapontamento entre os resultados efetivos de uma operação do sistema de automação predial “versus” o montante gasto com o investimento no sistema.

Vejam que dentre os pontos de atenção identificados neste artigo nos deparamos com a alarmante situação:

Note que os 62% inerentes as questões de O&M (Operação & Manutenção) em sistemas de automação predial são diretamente responsáveis pelo desempenho e confiabilidade de sistemas prediais, assim como pelo conforto e pela segurança dos ocupantes do edifício.

Como se deve então proceder para minimizar tais riscos na operação?

Primeiramente, retomando as fases de projeto e implantação, recomenda-se a mudança de cultura e mesmo de postura por parte dos contratantes, dos projetistas e instaladoras. É bem verdade que o Cliente geralmente não consegue especificar o que deseja para o seu empreendimento, mas também é totalmente verdadeira a afirmação de que projetistas e integradores poderão auxiliá-los.

Outro ponto fundamental refere-se ao envolvimento de gerenciadoras e futuros responsáveis pela operação destes sistemas desde a fase de projetos, a exemplo do que se pratica em outros países. Não se pode também esquecer a responsabilidade no momento de comissionar o sistema, envolvendo todas as modalidades de instalação.

Já na etapa de operação do empreendimento, caberá inicialmente ao gerenciador responsável informar aos usuários sobre a importância de uma adequada operação para a sua segurança, para a confiabilidade dos sistemas e para o desempenho energético da edificação, o que em geral poderá resultar em um menor custo operacional por metro quadrado. Também será de responsabilidade da gerenciadora convencer proprietários e usuários sobre a importância de uma operação dedicada para o BMS, através de equipe habilitada e treinada, não deixando de lado os aspectos e cuidados com a manutenção do sistema e seus componentes.

Por fim, caberá ao responsável pela operação avaliar continuamente os seus resultados, definindo eventuais ajustes de percurso, quando necessários.

É inegável a grande parcela de responsabilidade de sistemas de automação predial e se sua adequada operação nos resultados de uma edificação, seja ela de uso corporativo, de varejo ou comercial (condomínio), o que requer, antes de mais nada, uma drástica postura de todos os envolvidos.
Ouve-se muito a desculpa sobre os elevados custos quando corrigidas as questões sinalizadas neste artigo, mas será que realmente estamos projetando um melhor desempenho, uma maior segurança, um mais eficaz controle sobre a operação e seus custos nesta conta?

Por Alexandre M. F. Lara – Diretor da A&F Partners Consulting