Artigo escrito por Eduardo Andrade de Carvalho  tem como tema o papel dos arquitetos diante do mercado imobiliário.

Publicado na revista AU n.205/abril 2011.


O futuro dos edifícios residenciais e comerciais e o papel dos arquitetos em seu desenho


O mercado imobiliário brasileiro, desde meados dos anos 2000, está em boa fase. Foram lançadas no município de São Paulo, segundo a Embraesp, em estudo apresentado pelo Secovi-SP, 24,2 mil unidades residenciais por ano, em média, na primeira metade da década; de 2006 a 2010, essa mesma média subiu para 33,6 mil unidades. Ou seja: são 40% mais unidades residenciais por ano em São Paulo na segunda metade dos anos 2000, em comparação com a primeira. Com maior ou menor intensidade, o fenômeno se repetiu pelo País.

O mercado imobiliário costuma ser conservador e em geral é muito prático com relação à arquitetura. Não foi – ou não está sendo – diferente nesse período de expansão. Existem alguns motivos. Um empreendimento imobiliário é um negócio de capital intensivo, submetido a uma regulamentação complexa e que corre contra o tempo. Um pequeno erro no projeto pode inviabilizar uma obra; a interpretação errada da legislação pode atrasá-la indefinidamente. O incorporador precisa controlar todos os riscos do projeto que desenvolve: e uma forma de controlar riscos é centralizar trabalhos terceirizados em fornecedores com experiência no ramo e em que confia.

Isso foi o que aconteceu, de certa forma, com os projetos arquitetônicos contratados pelas incorporadoras nesse período. Antes de 2006, quando essa retomada começou, alguns arquitetos já estavam acostumados a atender o mercado imobiliário: entendiam a legislação, tinham uma equipe organizada e relativamente grande, conheciam pessoalmente os donos das construtoras. Ou seja: supostamente estavam mais bem preparados para atender as incorporadoras, que não paravam de crescer. Em alguns escritórios, foram montadas praticamente linhas de produção de projetos, que se repetiam e se espalharam por cidades como São Paulo.

O volume do que o mercado imobiliário produziu nos últimos cinco anos foi alto; qualitativamente, porém, pouca coisa interessante apareceu. Viu-se muita fachada neoclássica nitidamente fora de escala, inclusive em empreendimentos de alto padrão; acabamentos se esforçando para parecer ser o que não são; muros enormes fechando ruas, que dessa forma tendem a ter problemas de segurança; para não falar em guaritas fora do lugar, vagas mal-distribuídas, detalhes mal- encaixados. O incorporador evitou alguns riscos; e outros problemas – não só estéticos – apareceram.

Estamos passando por um momento, acredito, de transição. Com empreendimentos prontos, está mais fácil separar a boa arquitetura do que foi feito sem cuidado, simplesmente para fazer volume, nesse período. Porque há exceções.

Em um mercado dominado por produtos parecidos, com nomes parecidos, alguns incorporadores e arquitetos trabalharam para desenvolver projetos inteligentes, com senso estético e preocupação com o entorno. São empreendimentos que agora, prontos, são inclusive alugados ou vendidos por preços consideravelmente mais altos do que seus concorrentes.

Um bom exemplo é o Brascan Century Plaza, no Itaim, projetado por Königsberger Vannucchi, que abriu uma parte do terreno para a cidade, criou uma praça na região e é um sucesso comercialmente. Os dois empreendimentos Arte Arquitetura, do Rocco & Associdados, um no Itaim e outro nos Jardins, que abrigam, respectivamente, uma escultura dos Irmãos Campana e um painel do Antônio Peticov, são extremamente bem vendidos ou alugados hoje. E os edifícios incorporados pela Idea Zarvos/Movimento Um – que desenvolvem projetos com escritórios como Nitsche Arquitetos, Isay Weinfeld e FGMF – são concorridos nos lançamentos.

De um lado, portanto, parece que os clientes mais educados estão cansados de projetos fracos e repetidos – e estão dispostos a pagar mais por um projeto melhor pensado. De outro, uma nova geração de arquitetos brasileiros – muitos com passagens pelas melhores universidades e escritórios do mundo – está perdendo o preconceito com relação ao mercado imobiliário (que não é sinônimo de especulação imobiliária) e se dedica a entender como ele funciona. Um empreendimento economicamente rentável não precisa de um projeto fraco nem agressivo urbanisticamente. Aliás, é a cada dia mais inimigo deles.

Entender que um edifício desenvolvido por uma incorporadora precisa ser necessariamente viável do ponto de vista financeiro é, portanto, o primeiro passo para que o bom arquiteto estreite a conversa com o incorporador. A verdade, que às vezes dói, é que – como o skyline das maiores cidades brasileiras atesta – um edifício com excelente arquitetura pode deixar de ser construído por ser inviável financeiramente, mas certas aberrações arquitetônicas não deixaram de ser construídas se financeiramente fecharem a conta.

De 2005 para cá, com algumas exceções, o mercado imobiliário brasileiro não se destacou por ter trabalhado ao lado dos melhores arquitetos brasileiros. Mas cada vez mais os clientes viajam, estudam e reconhecem o valor da boa arquitetura contemporânea – que tem novos e bons representantes no Brasil. Com o mercado em expansão, edifícios serão exigidos e construídos de qualquer forma. Que seja então da melhor forma.

Eduardo Andrade de Carvalho é sócio da Moby Incorporadora e administrador de empresas formado pela EAESP/FGV.

Leia aqui uma matéria publicada na revista PROJETODESIGN (Edição 353 Julho de 2009) discorrendo sobre a nova cara dos empreendimentos residenciais em São Paulo.